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      財(cái)政吃緊各地頻設(shè)土地盛宴 龍頭房企抄底土市

      2012年09月05日 13:35 [打印] 相關(guān) 評(píng)論
      沉寂了大半年的土地市場(chǎng),近來(lái)很是熱鬧。

      在樓市成交漸趨回升之后,持續(xù)低迷的土地市場(chǎng),也出現(xiàn)明顯的回暖態(tài)勢(shì)。引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的是,從8月底至今,上海、北京、杭州、武漢等多地集中推地,甚至京滬等熱點(diǎn)城市還推出了此前一直舍不得拿出來(lái)的“壓箱底”地塊,以吸引開(kāi)發(fā)商的關(guān)注?!吧习肽晖恋毓?yīng)計(jì)劃完成不利,最好的城市也就完成了全年指標(biāo)的40%左右,地方政府財(cái)政壓力巨大。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面,土地收入銳減帶來(lái)的財(cái)政危機(jī)倒逼地方大規(guī)模推地;另一方面,隨著銷(xiāo)售資金的回籠,越來(lái)越多的房企具備了拿地的資金實(shí)力。供需雙方一拍即合,未來(lái)幾個(gè)月的土地市場(chǎng)注定看點(diǎn)多多。


      值得注意的是,在此輪樓市調(diào)控下,土地市場(chǎng)在今年年中出現(xiàn)見(jiàn)底跡象。萬(wàn)科、龍湖等龍頭房企已踏準(zhǔn)時(shí)點(diǎn),提前出手,大量補(bǔ)倉(cāng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,是否有能力、有眼光在此輪調(diào)整期適時(shí)獲得高性?xún)r(jià)比優(yōu)質(zhì)地塊,將決定房企未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。今年上半年的資金困局已淘汰了一部分小型房企,而接下來(lái)的搶地大戰(zhàn)將進(jìn)一步拉大房企間的分化差距。
      京滬拋出

      壓箱底地塊

      9月3日,上海市規(guī)土局最新發(fā)布滬告字(2012)第129號(hào)、第130號(hào)土地掛牌出讓公告,將于10月中旬正式出讓徐匯及楊浦的兩宗地。其中,徐匯區(qū)濱江地塊規(guī)劃用途為商住辦用地,掛牌起始價(jià)31.5億元;楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊地塊分別為商辦與住宅用地,掛牌起始價(jià)32.6億元,兩幅地塊起拍價(jià)合計(jì)達(dá)到64億元。

      “這真的是太罕見(jiàn)了。今年以來(lái)上海土地市場(chǎng)有效供應(yīng)極為緊缺,為數(shù)不多的土地供應(yīng)也集中在奉賢、金山等郊縣區(qū)域,像徐匯、楊浦等市中心長(zhǎng)久以來(lái)鮮有土地供應(yīng)。優(yōu)質(zhì)地塊如此集中供應(yīng)在這兩年的上海土地市場(chǎng)尚屬首次?!蹦硣?guó)資背景的知名房企投資部高級(jí)經(jīng)理告訴記者。

      就在9月,上海土地市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)的土地盛宴。截至8月30日,以上海市規(guī)土局網(wǎng)站已公布的各類(lèi)土地出讓公告計(jì)算,9月份至少有22幅經(jīng)營(yíng)性用地(不包含動(dòng)遷安置用地)出讓?zhuān)瑸槟陜?nèi)月度經(jīng)營(yíng)性推地幅數(shù)之最,合計(jì)出讓面積73.6萬(wàn)平方米,累計(jì)起始出讓金額85億元。9月也因此成為今年以來(lái)上海土地出讓最多的月份。

      不僅是市級(jí)政府集中推地,區(qū)級(jí)政府的土地招商、推介也在近期集中開(kāi)展。8月31日上午,上海松江區(qū)政府舉行2012年土地招商推介會(huì),總共推介的75幅地塊中,有23幅已經(jīng)完成掛牌前相關(guān)手續(xù),將于年內(nèi)開(kāi)拍。

      類(lèi)似的土地盛宴也將在9月的北京鳴鑼上演。截至8月30日下午,北京土地整理儲(chǔ)備中心9月入市地塊達(dá)到27塊土地,共約268.1公頃。其中住宅用地14塊,約166.2公頃;商業(yè)金融或多功能用地13塊,約101.9公頃。如果不出意外,京9月土地成交將創(chuàng)調(diào)控以來(lái)的最高峰,單月的土地出讓金有望達(dá)到160億元以上。而北京前8月合計(jì)土地出讓金為也僅245億元。

      更讓北京業(yè)內(nèi)人士驚訝的是,8月30日掛牌上市的西城區(qū)月壇南街地塊也將在9月出讓?zhuān)渌幍奈恢谩⑾∪背潭群芸赡茉俅嗡⑿卤本┠陜?nèi)樓面地價(jià)紀(jì)錄,甚至可能超過(guò)之前的萬(wàn)柳地塊。

      “在饑渴了大半年之后,土地市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些我們想都沒(méi)想到的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊,例如上海的徐匯地塊、北京的西城區(qū)地塊。土地市場(chǎng)的低迷促使地方政府不得不拿出"壓箱底"的地塊來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商注意,激發(fā)企業(yè)拿地的熱情?!庇袑?zhuān)家認(rèn)為。

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      8月4家典型房企拿地超120億

      房企 7月 8月 環(huán)比

      萬(wàn)科地產(chǎn) 43.37 42.86 -1.19%

      龍湖地產(chǎn) 42.76 69.70 63.01%

      中海地產(chǎn) 29.70 6.36 -78.59%

      金地集團(tuán) 0.00 2.53

      總計(jì) 115.83 121.44 4.85%

      2012年8月全國(guó)10個(gè)城市土地成交表

      月份 推出土地面積(萬(wàn)平米) 成交土地建筑面積(萬(wàn)平米) 樓面價(jià)(元/平米) 土地出讓金(億元)

      2012年8月 3510 2858 1627 409

      環(huán)比 2.33% 30% -12.0% 14.4%

      同比 / -19.7% -28.6% -47%

      (數(shù)據(jù)來(lái)源:鏈家地產(chǎn))

       

      地方政府“適時(shí)”擴(kuò)大推地規(guī)模

      不僅是上海、北京等一線(xiàn)城市,近期全國(guó)許多城市都在積極擴(kuò)大推地規(guī)模。

      沈陽(yáng)市規(guī)劃和國(guó)土資源局于8月30拍賣(mài)13宗地,其中6塊找到了買(mǎi)家。8月27日,杭州市主城區(qū)一次性?huà)炫?宗土地,出讓總面積達(dá)30.34萬(wàn)平方米,成交總價(jià)達(dá)54億元,為杭州近年來(lái)推地量最多的單次拍賣(mài)。溫州市政府近日也大擺“饕餮大餐”,一次性推出52宗共計(jì)3220畝土地,供應(yīng)力度前所未有。8月24日,石家莊公開(kāi)出讓8宗市內(nèi)熱點(diǎn)區(qū)域地塊土地使用權(quán),武漢也于同日迎來(lái)36宗地塊的集中拍賣(mài),其中最為熱門(mén)的16宗城中村改造土地總成交金額達(dá)到105.28億元。廈門(mén)近日也發(fā)布公告,將于9月7日公開(kāi)出讓17幅地塊。

      “現(xiàn)在推地,是因?yàn)椴徽撌袌?chǎng)還是政府都有這個(gè)需求?,F(xiàn)在價(jià)格比較平穩(wěn),是一個(gè)比較好的推地時(shí)機(jī),價(jià)格過(guò)高過(guò)低都不好?!币晃簧虾J袇^(qū)級(jí)政府土地規(guī)劃管理部門(mén)的工作人員告訴記者,上半年土地市場(chǎng)較為冷清,開(kāi)發(fā)商拿地意愿不高,就算推地也賣(mài)不出好價(jià)錢(qián),還不如不推。在另一方面,開(kāi)發(fā)商通過(guò)上半年的銷(xiāo)售回籠了資金,現(xiàn)在有能力也有愿望拿地了?!罢u(mài)地也是有出貨窗口的,土地出讓也要看市場(chǎng)需求。”該人士告訴記者。

      除了考慮到推地時(shí)機(jī)外,上半年各地住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低也是下半年地方政府大力推地的重要原因?!皣?guó)務(wù)院督查組特別提到,部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低,個(gè)別城市不到10%,所以各地要加速完成土地供地計(jì)劃指標(biāo)?!辨溂业禺a(chǎn)常清認(rèn)為。

      國(guó)土部公布數(shù)據(jù)顯示,上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)量為4.72萬(wàn)公頃,僅完成了全年住房供地計(jì)劃29.6%。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11430億元,同比減少4342億元,下降27.5%。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)主要的13個(gè)典型城市在前8月,土地出讓金合計(jì)為2473.5億元,同比2011年同期的4076億下調(diào)幅度達(dá)到了39.3%,一線(xiàn)城市中北京土地收入跌幅最大,超過(guò)了63.5%。

      也正是由于供應(yīng)量大減,造成地方政府土地出讓金收入大減,地方財(cái)政吃緊更是促進(jìn)政府急切推地的最重要原因?!昂芏喑鞘械耐恋刎?cái)政都要熬不住了。”同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉告訴記者,上半年全國(guó)土地出讓計(jì)劃完成率較低,地方政府土地出讓金大減,下半年需要通過(guò)加大推地力度來(lái)彌補(bǔ),而加大推地規(guī)模,也有利于增加未來(lái)供應(yīng),平抑房?jī)r(jià)。

       

      龍頭房企踏準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)抄底補(bǔ)倉(cāng)

      面對(duì)地方政府?dāng)[下的“土地盛宴”,不少龍頭房企近期在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也頗為活躍。

      8月30日,上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司以7.9億元競(jìng)得松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)14號(hào)地塊,樓板價(jià)5473元/平方米,溢價(jià)率9.27%。8月28日,萬(wàn)科經(jīng)過(guò)108輪激烈競(jìng)價(jià),以4.07億元競(jìng)得東莞虎門(mén)鎮(zhèn)博涌村地塊,成為虎門(mén)新地王。而同在8月,萬(wàn)科又在上海虹橋商務(wù)區(qū)拿下一幅商住綜合地塊。在過(guò)去的7月,公司分別在上海、寧波、南昌、青島、天津、西安新增6個(gè)項(xiàng)目,對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益的建筑面積約84萬(wàn)平方米。

      8月27日,龍湖集團(tuán)一天之內(nèi)斬獲華東兩城兩幅優(yōu)質(zhì)宅地。當(dāng)天上午,龍湖地產(chǎn)以底價(jià)4億競(jìng)得無(wú)錫12萬(wàn)方高鐵站商務(wù)區(qū)宅地,下午砸金24億元斬獲杭州濱江奧體單元宅地,龍湖地產(chǎn)在江浙再添43萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。

      而上半年一幅土地都未獲得金地集團(tuán)近期也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。8月22日,金地公告稱(chēng)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲取沈陽(yáng)渾南新區(qū)濱河?xùn)|商住地塊使用權(quán),涉資約2.53億元。就在上海松江區(qū)政府舉行的土地推介會(huì)上,金地集團(tuán)也高調(diào)現(xiàn)身,并與松江區(qū)永豐街道簽約,對(duì)其推出的11幅地塊表現(xiàn)出濃厚興趣。

      招商地產(chǎn)8月21日發(fā)布公告,公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得13宗地塊使用權(quán),規(guī)模總建筑面積95.38萬(wàn)平方米,收購(gòu)總額約36億元。

      “在公司內(nèi)部,我們也對(duì)近期房企拿地形勢(shì)作了具體分析?!币晃幻駹I(yíng)龍頭房企內(nèi)部人士向記者坦言,公司正是從是否有能力、是否有必要、是否有需要三個(gè)方面來(lái)考察是否應(yīng)該拿地。

      “所謂能力,是房企高層最看重的財(cái)務(wù)指標(biāo),手里有現(xiàn)金、財(cái)務(wù)有余量的房企才有能力拿地;所謂必要,指的是那些快速開(kāi)發(fā)、周轉(zhuǎn)率較高的房企,適時(shí)補(bǔ)倉(cāng)、保持充足的土地儲(chǔ)備就成為企業(yè)生存和發(fā)展的必要舉措?!痹撊耸扛嬖V記者,“而所謂需要,則是從企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略考慮,例如我們公司目前全國(guó)化戰(zhàn)略還沒(méi)有實(shí)現(xiàn),所以擇機(jī)在一些業(yè)務(wù)空白區(qū)域拿地就是出于實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略的需要?!?/div>

      記者發(fā)現(xiàn),正是出于這些判斷因素的考量,以萬(wàn)科、龍湖為代表的高周轉(zhuǎn)房企,在此輪市場(chǎng)調(diào)控下,已敏感地嗅得最佳“抄底”土地市場(chǎng)的時(shí)機(jī),提前出手,大量補(bǔ)倉(cāng)。一位龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士告訴記者,公司高層認(rèn)為,隨著9、10月份大量土地的集中上市,土地市場(chǎng)很可能會(huì)出現(xiàn)回暖,屆時(shí)底價(jià)拿地的可能性相對(duì)較小,因此5月開(kāi)始公司就陸續(xù)出手一些重點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊,打了一個(gè)“時(shí)間差”?!叭ツ昵锾欤埡?搶收華東",今年則是"抄底土地",全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行"搶播"。有這些優(yōu)質(zhì)地塊在手,接下來(lái)公司對(duì)地塊的挑選會(huì)更挑剔,也能更從容?!痹撊耸咳绱吮硎?。

      “開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)明顯開(kāi)始樂(lè)觀,樓市成交量復(fù)蘇以及整體資金面緩解的情況下,開(kāi)發(fā)商拿地的積極性也開(kāi)始上漲?!惫窳急硎?,隨著未來(lái)土地市場(chǎng)的回暖,底價(jià)拿地的可能性將越來(lái)越小。但目前所處的調(diào)控關(guān)鍵時(shí)點(diǎn),決定了地方政府在推出地塊前必定會(huì)與企業(yè)進(jìn)行溝通,保證一個(gè)合適的溢價(jià)率,既不會(huì)出現(xiàn)高溢價(jià),底價(jià)成交的可能性也會(huì)減小。

      而房企之間的分化差距正在加大。目前積極出手拿地的,基本都是現(xiàn)金流相對(duì)寬裕的高周轉(zhuǎn)房企和央企,獲得的高性?xún)r(jià)比土地儲(chǔ)備為企業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ),更多房企還不具備出手土地市場(chǎng)的條件?!板e(cuò)過(guò)此輪時(shí)點(diǎn)的中小型房企將面臨行業(yè)洗牌的命運(yùn),在此輪市場(chǎng)調(diào)整見(jiàn)底時(shí)期踏準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)的能力和表現(xiàn)將決定房企未來(lái)?!惫窳颊J(rèn)為。
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